Mietrecht & Sozialrecht in der Anwaltskanzlei Heinecke

Die Anwaltskanzlei Oliver Heinecke in Torgau bei Wittenberg hat Ihren Schwerpunkt auf die Rechtsgebiete Mietrecht und Sozialrecht gesetzt. Als Anwalt kann ich, Oliver Heinecke meine Mandanten bei Rechtsfragen rund um diese Themenbereiche beraten und vertreten.

Mietrecht – Für Mieter und Vermieter

Mieter und Vermieter haben manchmal gegenteilige Interessen und können sich nicht einigen. In diesem Fall vertrete ich Sie als Anwalt für Mietrecht professionell. Gesetzlich geregelt, müssen beide Seiten Rechten und Pflichten berücksichtigen. Der Vermieter ist dafür zuständig, die Nutzung des Mietgegenstandes sicherzustellen, während der Mieter ein Entgelt zahlen muss. Kommt es dabei oder auf Grund von Mieterhöhung, Mietminderung oder bei Kündigung des Mietverhältnisses zum Streit, sollte ein Anwalt eingeschaltet werden. Ich vertrete sowohl Mieter als auch Vermieter als Rechtsbeistand, damit Sie Ihr Recht erhalten.

a) Wichtige Angaben in Vermietungsanzeigen nach der Energieeinsparverordnung
Wenn Vermieter eine Anzeige in einer Zeitung oder im Internet aufgeben, um beispielsweise einen neuen Mieter für ihre Wohnung zu finden, müssen in der Anzeige folgende Pflichtangaben enthalten sein (§ 16a EnEV):
- die Art des Energieausweises Ihrer Immobilie, entweder ein Energieverbrauchs- oder ein Energiebedarfsausweis
- der im Energieausweis ausgewiesene Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs,
- der Energieträger, mit dem das Gebäude ausweislich des Ausweises heizt,
- das im Ausweis ausgewiesene Baujahr des Gebäudes und der Heizungsanlage
- die ausgewiesene Energieeffizienz.
Textbeispiel:
Ruhige Altbauwohnung, renoviert, 4 ZKB, Balkon, 75 qm, KM 525,–, BK 120,–, gepflegtes Mehrfamilienhaus, Angaben EnEV: BjG 1930, BjW 2000, ET Gas, EA B, EB 75, ab sofort (0123/123456).

Ausführliches Textbeispiel:
Ruhige Altbauwohnung, renoviert, 4 ZKB, Balkon, 75 qm, KM 525,–, BK 120,–, gepflegtes Mehrfamilienhaus, Angaben gemäß EnEV 2014: Baujahr Gebäude 1930, Baujahr Wärmeerzeuger 2000, Energieträger Gas, Energiebedarfsausweis, Energiebedarf 75 kWh, frei ab sofort (0123/123456).

Bisherige, wenn auch abgelaufene Energieausweise, behalten insoweit ihre Gültigkeit.
Sofern die Vermietungsanzeige die genannten Pflichtangaben nicht enthält, droht zum einen eine Abmahnung eines Konkurrenten und zum anderen die Ahndung als Ordnungswidrigkeit.
b) Keine Schönheitsreparaturenpflicht des Mieters bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung

Der Bundesgerichtshofs (BGH) hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist (Urteil vom 18.03.2015 – Az.: VIII ZR 185/14)..Der Bundesgerichtshofs (BGH) hat weiterhin entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter mit dem Vormieter eine Vereinbarung abgeschlossen und darin sich verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen (Urteil vom 22. August 2018 – Az.: VIII ZR 277/16).
c) Ersatzansprüche des Vermieters verjähren in 6 Monaten

Nach § 548 Abs. 1 Satz1, 2 BGB verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen (z.B. Umbauten) oder Verschlechterungen (z.B. schuldhafte Beschädigungen durch den Mieter etc.) innerhalb einer sehr kurzen Frist von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Dem Vermieter ist es untersagt, mittels einer Formularvertragsklauses die gesetzliche Frist von 6 Monaten auf 12 Monate zu verlängern (BGH, Urteil vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17). Die kurze Verjährungsfrist soll dazu dienen, Mietern und Vermietern relativ zeitnah Gewissheit zu geben, ob Ersatzansprüche des Vermieters bestehen oder nicht.

Oliver Heinecke – Ihr Anwalt für Sozialrecht

Ihre Rente wurde abgelehnt? Es wurde eine Sperrzeit vom Arbeitsamt verhängt? Sie befinden sich in einem Streit um das Kindergeld? Als Anwalt für Sozialrecht unterstütze ich Sie bei rechtlichen Auseinandersetzungen mit diversen Sozialbehörden, wie dem Jobcenter, dem Sozialamt, der Familienkasse und vielen mehr. Gemeinsam erstreiten wir Ihr Recht, damit Sie Ihre angemessenen Leistungen erhalten. Bescheide werden fachkundig geprüft. Anschließend vertrete ich Sie im Widerspruchs- und Klageverfahren professionell.

a) Sanktionen der Jobcenter teilweise verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hat am 05.11.2019 – Az.: 1 BvL 7/16 – entschieden, dass Sanktionierungen der Jobcenter über 30 Prozent bei Verstoß gegen Mitwirkungspflichten verfassungswidrig sind.
b) Bearbeitungsfristen der Jobcenter

Das Jobcenter hat in der Regel über Anträge innerhalb einer Frist von 6 Monaten und über Widersprüche innerhalb einer Frist von 3 Monaten zu entscheiden. Führt das Jobcenter keine Gründe für eine Überschreitung der jeweiligen Frist an, kann der Betroffene Untätigkeitsklage beim jeweils zuständigen Sozialgericht erheben.
c) Zusicherung bei unter 25-jährigen

Das Bundessozialgericht hat mit Urteil vom 25.04.2018 – Az.: B 14 AS 21/17 R – entschieden, dass die Zusicherung des kommunalen Trägers, nach einem Umzug eines volljährigen Leistungsberechtigten unter 25 Jahren Bedarfe für Unterkunft und Heizung anzuerkennen, nur bei einem Umzug in eine Unterkunft erforderlich ist, über die durch den Leistungsberechtigten vor dem Umzug ein Vertrag abgeschlossen wird.

Das bedeutet, dass eine Ablehnung der Übernahme von Unterkunftskosten nach einem Umzug ohne vorherige Zusicherung durch das Jobcenter aufgrund von wichtigen Umzugsgründen voraussetzt, dass der unter 25jährige ALG II-Bezieher überhaupt einen Vertrag über eine neue Unterkunft abgeschlossen hat. Dies ist beispielsweise dann nicht der Fall, wenn ein junger Leistungsberechtigter in die Wohnung von Freunden, Bekannten oder etwa – wie in dem dem BSG zur Entscheidung vorliegenden Fall – zur Familie der Freundin zieht, ohne einen Mietvertrag abzuschließen. In diesen Fällen hat der unter 25jährige ALG II-Bezieher Anspruch auf Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe des auf ihn entfallenden sog. Kopfteils der Gesamtmiete.